“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。”7月中旬召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出這則消息，清晰的表明了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非但不會(huì)放松，還將繼續(xù)加力。

　　“限購(gòu)令”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，見(jiàn)效最快、力度最強(qiáng)的措施。自從今年初部分城市開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量再也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)反彈，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的下降趨勢(shì)。在這種情況下，大量購(gòu)房資金涌入二三線城市，導(dǎo)致部分二三線城市房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)快上漲，引發(fā)了“限購(gòu)令”升級(jí)。

　　哪些二三線城市將被限購(gòu)？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)通知，要求各省在近期上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況，并提出了新增限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。即6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。參照這些標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)分析普遍認(rèn)為，將有30個(gè)左右城市列入新增限購(gòu)名單，這些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面將得到有效遏制。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任張大偉認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)了下滑，其中銷售業(yè)績(jī)較好的企業(yè)，大多是靠二三線城市在支撐銷量。一旦二三線城市開(kāi)始限購(gòu)，將直接導(dǎo)致樓市銷售量出現(xiàn)明顯下調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠資金的難度會(huì)進(jìn)一步加大，整體降價(jià)促銷的動(dòng)力也會(huì)更強(qiáng)烈。

　　“限購(gòu)向二三線城市蔓延，雖然不會(huì)直接影響一線城市市場(chǎng)，但是對(duì)購(gòu)房者心理影響非常大，特別是那些認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大的購(gòu)房者，他們會(huì)意識(shí)到這輪樓市調(diào)控的力度會(huì)比想象的長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)比預(yù)期的大。”張大偉表示，受到這一預(yù)期影響，觀望情緒將再次升級(jí)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至二三線城市是對(duì)原來(lái)調(diào)控政策的具體化和延續(xù)，體現(xiàn)了國(guó)家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底、毫不動(dòng)搖的決心。也是要督促一些地方政府自覺(jué)與中央政策精神保持一致，不要因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控影響了一點(diǎn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就開(kāi)始動(dòng)搖，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　現(xiàn)有政策嚴(yán)格落實(shí)，調(diào)控效果將更明顯

　　隨著樓市調(diào)控的堅(jiān)持、深入、不斷強(qiáng)化，效果逐步顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降和持平的有31個(gè)城市，接近一半，部分一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)停漲。

　　調(diào)控力度最大的一線城市，效果也更明顯。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月中上旬，北京樓市成交均價(jià)為21131元每平方米，相比最近半年的21788元每平方米，下調(diào)了3%左右。而成交量則創(chuàng)下了2009年1月以來(lái)的最低值。除了特價(jià)房、優(yōu)惠房以外，直接價(jià)格下調(diào)的比例在逐步增加。

　　在限購(gòu)政策蔓延至二三線城市同時(shí)，會(huì)不會(huì)有更多新的調(diào)控政策出臺(tái)？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵不是繼續(xù)加碼，而是要把現(xiàn)有的政策執(zhí)行好。

　　據(jù)了解，以限購(gòu)、差別化信貸政策等為核心的調(diào)控政策，在一線城市執(zhí)行的較好，但在一些二三線城市，某些政策執(zhí)行得還不嚴(yán)格。銀監(jiān)會(huì)近日重申對(duì)于第三套房貸的政策要求：對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。同時(shí)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　另一方面，由于樓市低迷，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，資質(zhì)和管理差的中小開(kāi)發(fā)商已面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，也將進(jìn)一步縮減房地產(chǎn)信貸。

　　此外，股市再融資、海外融資、房地產(chǎn)信托等融資渠道也在收窄，整體看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈得到進(jìn)一步遏制。

　　成交量持續(xù)低迷、資金鏈緊繃，在這種情況下，樓市即將迎來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在不斷增加，更多開(kāi)發(fā)商將選擇降價(jià)，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　盡管如此，房?jī)r(jià)過(guò)高的局面仍沒(méi)有明顯改觀，調(diào)控的效果距離老百姓的要求也還有差距。朱中一認(rèn)為，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松，其原因有三：一是國(guó)家為滿足百姓的基本居住需求，必須要遏制投機(jī)、投資性的需求；二是目前不少城市的房?jī)r(jià)仍在高位，與多數(shù)購(gòu)房者的支付能力不相適應(yīng)；三是今年開(kāi)始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動(dòng)，國(guó)家也在主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。

　　制度改革開(kāi)始啟動(dòng)，推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)

　　8月初，北京首個(gè)“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”地塊掛牌上市。今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價(jià)是事先限定好的，然后設(shè)定一個(gè)將來(lái)銷售的最高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商在此基礎(chǔ)上，誰(shuí)報(bào)的價(jià)格低最終誰(shuí)就拿地。

　　此前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要“推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變”。所謂的雙向定價(jià)，就是政府定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)。商品房以前都是市場(chǎng)定價(jià)，現(xiàn)在要控制房?jī)r(jià)，政府也要有個(gè)指導(dǎo)價(jià)，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)，確立一個(gè)合理的價(jià)格。不能完全把土地和商品房交給開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)化操作，要有個(gè)可控的土地收益和房產(chǎn)價(jià)格，才能真正抑制住房?jī)r(jià)。

　　本輪調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的制度改革卻動(dòng)作較小。限購(gòu)和加息壓抑了大量剛性購(gòu)房需求，這部分處于觀望等待狀態(tài)的剛性需求十分旺盛。由于股市持續(xù)低迷、缺乏其他投資渠道，投資性需求也隨時(shí)可能重回樓市。調(diào)控一旦放松，必然面臨房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。堅(jiān)持調(diào)控不放松，在執(zhí)行好現(xiàn)有調(diào)控政策的同時(shí)，關(guān)鍵是要利用當(dāng)前市場(chǎng)平穩(wěn)的時(shí)候，加快啟動(dòng)制度改革。

　　最近一段時(shí)間，除土地招拍掛制度外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大等制度改革消息不斷傳出，讓人們看到市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的希望。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，行政性的調(diào)控手段只是過(guò)渡性的，而房產(chǎn)稅等制度改革才是長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)的最重要因素。房產(chǎn)稅能夠支持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)健康發(fā)展，壓抑房地產(chǎn)泡沫，使其正面效應(yīng)能更好貢獻(xiàn)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局，同時(shí)也是優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化必須要用到的工具。房地產(chǎn)調(diào)控要標(biāo)本兼治、收入分配要有效遏制差異擴(kuò)大，房產(chǎn)稅改革非常必要。

　　金融改革方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，近年來(lái)正得到越來(lái)越多的關(guān)注。中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，通過(guò)金融創(chuàng)新可以有效推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)制度的改革?！癛EITs到了在中國(guó)推出的好時(shí)機(jī)，尤其在租賃型保障房市場(chǎng)，REITs將是生力軍?！?/P>

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，房地產(chǎn)基金的運(yùn)作非常值得關(guān)注?！霸诂F(xiàn)階段銀行信貸收緊的局面下，房地產(chǎn)基金的可操作性顯得非常重要。只有加快金融改革，才能讓房地產(chǎn)業(yè)擺脫過(guò)度依賴信貸資金、發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)狀。”

　　朱中一指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段，幾大領(lǐng)域的頂層設(shè)計(jì)尤其重要，其中之一是房地產(chǎn)持有稅在評(píng)估、普查等環(huán)節(jié)的技術(shù)完善。另外，土地招拍掛制度和中央與地方的事權(quán)、財(cái)權(quán)再分配，都將作為中長(zhǎng)期的制度進(jìn)行考慮。